منهجية لتطوير تشريعات العمران فى مصر

المقدمة

•  نشأ القانون بصفة عامه مع بدایة تفکیر الإنسان فى تنظیم تعاملاته مع باقى بنى البشر ومن ذلک تشریعات العمران , وتطورت هذه القوانین بتطور المجتمعات الإنسانیه , فى بدیة ظهور تلک القوانین کانت بسیطة وغیر معقدة لان وسائل البناء کانت محدوده .

•  إشتقت القوانین من قواعد ثابته وهى الدین والعرف والقضاء والفقه .

•  طور المصریین القدماء بالتوازى مع البابلیین ( مدونة حمورابى وهى أول قانون مکتوب فى تاریخ البشریة ) فوضعوا محددات للبناء وسار على هدیهم الیونان والرومان وبدأوا التخطیط الشبکى فقسموا الأحیاء ووزعوها طبقا لنظام محدد على أنحاء المدینة وحددوا أشکال المبانى وأنشأوا مبانیهم طبقا لنسب جمالیه محدده وفق المقیاس الإنسانى .

•  ثم جاء الإسلام الذى وضع قواعد أساسیة للعمران بتشریعات واضحه کانت تعتمد على العرف والدین فى القضاء والفصل بین الناس ومن أهم تلک القواعد مبدأ إحیاء الارض الموات , مبدأ ملکیة الطریق , مبدأ الوقف , قاعدة انتفاء الضررواقسام الضرر ( لاضرر ولا ضرار ) وإشتق منها قواعد مثل - حیازة الضرر - المصالح المرسله -  مراعاة العرف  .

•  بعد الثورة الصناعیة تطورت وسائل البناء مما صاحبه قدرة هائلة على التشکیل المعماری، مما أدى إلى وجود تشوه فی التناغم والنسیج العمرانی للمدن القدیمة مما حذا بالمفکرین ورجال القانون والتخطیط والعمارة إلى وضع ضوابط وتشریعات لتنظیم هذه التشوهات .

•  بقدوم الحملة الفرنسیه لمصر ظهرت قرارات لتنظیم العمران فى بدایة لظهور تشریعات العمران فى شکلها الحدیث ثم تطورت فى عهد محمد على وأسرته وبخاصة الخدیوى إسماعیل الذى إستکمل مرحلة تغریب العمران الذى بدأها محمد على .

•  تعددت بعد ذلک تشریعات العمران نهایة بالقانون 119 لسنة 2008 ( قانون البناء الموحد ) والذى إنقسم لخمسة أجزاء هى : التخطیط العمرانى – التنسیق الحضارى – تنظین أعمال البناء – الحفاظ على الثروه العقاریة – العقوبات والأحکام العامة .

المشکله البحثیه    

شکلت القیم والموروثات الثقافیه فى ظل الظروف البیئیه والمناخیه للعمران التلقائى والعماره التراثیه الاساس الذى بنى علیه ذلک المعمار , وهو ما افتقده عمراننا المعاصر حیث

•        یوجود انماط ثابته للعماره والعمران بالمدن الجدیده لا تتأثر بهویتنا الثقافیه.

•        تأثیر قوانین وتشریعات البناء على وضع العماره والعمران فى المدن الجدیده فى القالب الغربى.

•        الحد من الابتکار المعمارى بسبب القوالب الجامده للقوانین والتشریعات البنائیه .

أهمیة البحث

تبرز أهمیة البحث من أهمیة تشریع قوانین، تنظم شؤون المجتمع وتحفظ حیاة وممتلکات أفراده وترتب معاملاتهم ، وتبرز أیضا من أهمیة وضرورة تشریع البناء الذی لابد منه لتنظیم وتنسیق العماره والعمران وضرورة تطویره لیحقق أهدافه.

 

تساؤلات بحثیه

نحاول فی هذا البحث الإجابة على عدة تساؤلات منها :

•  ما مدى تلبیة تشریعات العمران للحاجة والأهداف التی صدرت من أجلها ، وما هی آثارها من الناحیه المعنویه ( الثقافیه) .

•        هل تفتقر التشریعات البنائیه فى مصر إلى الشمولیة ومواکبة التطورات المختلفة فى مصر والعالم ؟

 

أهداف البحث

     یهدف البحث إلى رصد وتحلیل التشریعات البنائیه فى مصر التی صدرت حتى الآن ، ومن خلال هذا الرصد والتحلیل یتم تحدید النقاط الإیجابیة والسلبیة فیها وذلک من خلال دراسة التجارب العالمیة، ثم الخروج بنتائج وتوصیات طموحة لإصدار تشریعات جدیدة تواکب ما وصل إلیه مجال العماره والعمران من تطورات ، وتعدیل وإضافة ما یمکن إلى التشریعات الموجودة بهدف تحدیثها .

•        القاء الضوء على العیوب والثغرات التى نشأت فى عمران المدن الجدیده کنتاج لتبنى الفکر المعمارى الغربى فى الاطلال على الخارج

( الحراره – الضوضاء – جرح الخصوصیه ......)   بهدف محاولة إیجاد حلول مناسبه لتلک المشکله من خلال دراسة التجارب العالمیة.

•        تحدید أدوات التشکیل العمرانى التى تساعد على تحقیق القیم الثقافیة للمجتمع ومدى تأثیر التشریعات فیها.

•        إختبار العلاقه بین عناصر التشکیل العمرانى والعادات والتقالید للسکان .

 

الفرضیه البحثیه

  القوانین والتشریعات المنظمة للعمران فى مصر لم تستفد من تأثیر الموروث الثقافى أو العمران التراثى فى مدننا المعاصره .

مجال البحث   

سیتناول البحث العوامل المؤثره على العمران وسنرکزعلى التجارب الدولیه فى تطویر تشریعات العمران وإصدار التراخیص.

المنهجیه    تتلخص منهجیة البحث فى محورین رئیسیین و هما:

1.       المنهج النظرى: دراسه نظریه لتدقیق المفاهیم القانونیه و التخطیطیه و التنظیمیه بهدف القاء الضوء على ما یجب مراعاته و استخدامه عند صیاغة استراتیجیة التنمیه العمرانیه والتى تعتمد على تشریعات العمران .

     •   دراسه تاریخیه لتطور تشریعات البناء بهدف إستکشاف الفکر والایدولوجیه التى حکمت هذه التشریعات وتطورها .

 

2 . المنهج الوصفى التحلیلى:  دراسة تحلیلیة للتجارب العالمیة (الدول المتقدمة و النامیة ) (تحلیل مقارن ) بهدف استخلاص الدروس المستفادة من التجارب العالمیة لتدارک السلبیات بالتجربة المحلیة .

 

تشریعات العمران الصادرة فى مصر منذ وجدت تشریعات مکتوبة:

الأمر العالى الصادر عام 1881 - قانون رقم 51 لسنه 1940 م الخاص بتنظیم المبانى - قانون رقم 93 لسنه 1948 بشأن تنظیم المبانى - قانون رقم 656 لسنه 1954 بشأن تنظیم المبانى - قانون رقم 344 لسنه 1956 بشأن تنظیم اعمال البناء والهدم - قانون رقم 178 لسنه 1961 فى شأن تنظیم هدم المبانى - قانون رقم 45 لسنه 1962 شأن تنظیم المبانى - قانون رقم 55 لسنه 1964 م - قانون رقم 106 لسنه 1976 فى شأن تنظیم أعمال البناء - قانون رقم 3 لسنه 1982 بشأن التخطیط العمرانى - قانون رقم 119 لسنة 2008 ( قانون البناء الموحد ).

 

العوامل الثقافیة المؤثرة على العمران

تعتبر الثقافة من أکثر المؤثرات على العمران بروافدها(العامل السیاسى - العامل الإجتماعى - العامل الإقتصادى - العامل التقنى أو التکنولوجى - العامل العقائدى) ویجب مراعاتها عند وضع التشریعات الخاصة بالعمران وقد عرف العدید من المفکرین الثقافه وبصفة عامة فالثقافة ظاهرة اجتماعیة تعبر عن حصیلة تفاعل الانسان مع بیئته الطبیعیة لاستیفاء احتیاجاته الروحیة والمادیة، کما انها: "مجموع القیم المادیة والروحیة التى یعتنقها الإنسان، ومحتوى هذه القیم هو الذى یشیر إلى المستوى الثقافى للمجتمع وهى أیضا حصیلة تفاعل ذکاء الإنسان مع البیئة الطبیعیة التى یعیش فیها فى عملیات إستیفاء حاجاته الروحیة والمادیة .

وللثقافة مستویان هما: المستوى المادی(ویشمل العلوم والمعارف والفنون )-المستوى الغیر مادی (ویشمل العادات والتقالید والطقوس...الخ ) .

وفیما یلى التجارب الدولیه – سواء فى إصدار التراخیص أو تطویر تشریعات البناء لتناسب المجتمع – اولا: إصدار التراخیص (حالة إنجلترا):

   تمهید :تم  تحدیث تشریعات العمران فى إنجلترا کلیة فى عام 1990 بإلغاء بعض القوانین السابقه وإستحداث قوانین جدیده وتعدیل بعض البنود التشریعیه القدیمه وسمیت القوانین الجدیده بإسم قوانین التخطیط العمرانى وهى کما یلى :

قانون تخطیط المدن والقرى- قانون الحفاظ على المناطق- قانون مناطق الإرتقاء- قانون طریقة تطبیق والتتابع لما سبق

وبعدها بعام صدر قانون التخطیط والتعویض عام 1991 بعد ان تقدمت الحکومه لمجلس اللوردات به ویشمل ذلک القانون عمل تعدیلات على قوانین التخطیط السابقه وتشمل التعویضات للمتضررین من تنفیذ مخططات التنمیه العمرانیه وتمثل القوانین السابقه بالإضافه لبعض القواعد والقرارات القوانین المنظمه لعملیة التخطیط العمرانى فى إنجلترا وویلز (^[1]) .

مقارنه بین تجربة کلا من إنجلترا ولبنان فى إصدار التراخیص:

تجربة السعودیة :   تطورالأنظمه العمرانیه فى المملکة العربیة السعودیة(^[2]):

سأتناول هنا عرض وتحلیل التجربه السعودیه والقواعد التشریعیه التى تتدخل فى تحقیق قیم ثقافیه مثل الخصوصیه وذلک لایجاد اسالیب جدیده تمکننا من الإستفادة فى التحکم فى التشکیل العمرانى لتحقیق تلک القیم الثقافیه .

تدرجت الأنظمه العمرانیه فى المملکه العربیه السعودیه فى ثلاث مراحل :

 

 

المرحلة الأولى :

     مرحلة تطور الأنظمه قبل عام 1970 م وتشمل الأنظمه المبکره بنودها وأحکامها وکیف شکلت سوابق تشریعیه للأنظمه اللاحقه إذ کانت القوانین لا تراعى تحقیق الخصوصیه ولکن المصمم لهذه المبانى هو الذى یتخذ التدابیر الکفیله بعدم إنتهاک وجرح خصوصیة المساکن الواقعه إلى جانبه . وهذا بعد أن واجهت البلدیه الضغوط الإجتماعیه لتحقیق لخصوصیة الأسریة للسکان القاطنین فى تلک المجاورات .

المرحله الثانیه :

     وهى مرحلة التنظیمات واللوائح التى وضعها الإستشارى دوکسیادس المخطط الرئیسى للریاض وتناول فیها الإرتدادات والمعاییر الخاصه للحد الأدنى لقطع الأراضى وما یترتب علیه من أثار عمرانیه وثقافیه

وبالتأکید على شروط الإرتداد والإلزام بالتقید بها فى کافة المناطق السکنیه جاء المخطط متحدیا للقیم الإجتماعیه والثقافیه للسکان ومنافیا للمتطلبات المناخیه والبیئیه لمدینة الریاض , حیث لم یقم أى إعتبار لمبدأ الخصوصیه البصریه الذى التزمت به کافة تصامیم المساکن التقلیدیه فأجاز للمبانى المتقیده بشروط الإرتداد فتح نوافذ حتى وإن أشرفت على المساکن المجاوره , وکان من نتیجة ذلک الإرتداد أن شجع على إتجاه الفتحات للخارج ولیس للداخل مما لا یأخذ إعتبارا لتحقیق الخصوصیه .

المرحلة الثالثة :

 هى مرحلة مراجعة النظم العمرانیه السابقه والتعدیلات التى أدخلت علیها بواسطة المخطط الرئیسى لمدینة الریاض المعد من قبل (ست إنترناشونال) وترکز فیها إهتمامنا على التخلى عن الإرتدادات وتحقیق شروط الخصوصیه وتقسیم الأراضى وإستخدام حق نزع الملکیه فى حالة قطع الأراضى والإستعمالات والإنشاءات التى لا تتماشى مع الأنظمة واللوائح المعمول بها لتحقیق الخصوصیه .

التخلى عن نظام الإرتداد:  أنظمة ولوائح التخطیط المقترحه (^[3]) : أورد تقریر الدراسة الغایات من الأنظمه واللوائح التخطیطیه المقترحة وهى :

إضفاء الصفة النظامیة على سیاسات ومقترحات المخطط الرئیسى الإرشادى - تأمین وحمایة خصوصیة المساکن الفردیة وأفنیتها وأحواشها - الحفاظ على قیمة الأراضى والمبانى - تحدید کثافة إستعمال الأراضى والکثافة السکنیة الصافیة - تأمین الحصول على النور والهواء الکافى وتوفیر بیئه صحیه وخصوصیه مع الحفاظ على القیم الجمالیه -  ضمان الإنتقال التمهیدى من التنظیمات الحالیه الى المقترحه .

وقد إهتمت تلک التعدیلات أساسا بالتأکید على حمایة الخصوصیه للمساکن أو الفراغات الخاصه من الناحیه البصریه وقد جاء فى هذة التعدیلات ما نصه " یعتبر حفظ الخصوصیه الأسریه من التعدیات البصریه من أهم المحددات التصمیمیه للمسکن الخاص فى المملکه العربیه السعودیه , الأمر الذى یوجب فى أنظمة تحدید المناطق , توفیر إطار تنظیمى ملزم لتأمین وحفظ الخصوصیه وضمان إستخدام أفنیه وفراغات المنزل بحریه وأمان طبقا لتقالید وتشریع المملکه العربیه السعودیه "ولتحقیق ذلک تم عمل خطوتین.

الأولى : إلغاء الإرتداد الجانبى والخلفى .

الثانیه : وضع شروط للإرتداد الإختیارى لتأمین خصوصیة الجار وجاء النص التشریعى لیحقق الخطوه الاولى کما یلى  " یسطیع المالک فى معظم المناطق السکنیه والتجاریه البناء على حد القطعه الجانبى – فإلغاء الإرتداد الجانبى فى المناطق السکنیه سیوجد نوعا من التحدى للمصممین للخروج بأنماط وتکوینات عمرانیه تکون أکثر ملائمه للمناخ المحلى والعادات والتقالید الإجتناعیه " , " یکون الإرتداد الخلفى إختیاریا فى المناطق السکنیه وإجباریا فى المناطق المختلطه ( سکنى – تجارى ) والتجاریه " , وفى حالة الإرتداد الإختیارى تضع الإشتراطات خطوات تفصیلیه لحفظ الخصوصیه إذا أراد المالک الإرتداد الإختیارى لمنزله , وقد جاء فى البند ( 9 – 1 ) من الدراسه –بعنوان " الحد الأدنى للإرتداد الإختیارى للفتحات والنوافذ المشرفه على الجیران " ما یلى " یستدعى إستبعاد متطلبات الإرتداد فى المناطق السکنیه ضرورة ضبط الخصوصیة البصریة من خلال تصمیم فتحات النوافذ وخطوط الرؤیه , فصاحب المنزل له الحق فى أن یتحرک بحریه وأمان داخل منزله وفراغاته دونما جرح لخصوصیته بتعدیات بصریه من نوافذ الدور الثانى أو الأدوار العلویه للبیوت المجاوره , ویمکن إقرار الحد الأدنى للمسافه المسموح عندها فتح نافذه دونما جرح لخصوصیة الجار بالمعادله التالیه :

                                          5 - ر

                             م   =   ---------

                                          ع – 2

حیث (  م  )   الحد الأدنى للمسافه المسموح عندها بفتح نافذه فى الواجهه(إرتفاع النافذة)

      (  ر )    عرض الإرتداد المجاور .

      ( ع  )    إرتفاع السور الفاصل بین قطعتى الأرض المتجاورتین .

فإذا ظهر بأن طرفى المعادله الأیمن ( م ) أقل من طرفها الأیسر ,  یجب على صاحب المنزل ( ب ) إما بناء واجهة الدور الثانى المطله على فراغ المنزل المجاور له على شکل واجهة صماء أو تصمیم النوافذ بشکل یحول دون تکوین خطوط رؤیه مباشرة لفراغات الجیران الخارجیه .

ولحساب المسافه  (  ر )  التى تمثل عرض الردود المطلوب حفظه من التعدى البصرى جاء البند ( 9 – 2 ) من التعدیلات کما یلى : " ویقصد بمصطلح المسافه : تلک المسافه النظریه التى یمکن لشخص واقف على إرتفاع ( 5 ) متر من منسوب الأرض أن یشرف علیها فى المنزل المجاور . وقد تتفاوت هذه المسافه طبقا لموقع المنزلین المتجاوریین على قطع الأراضى الخاصه بهما , وفى حالة نشوء نزاع بین الجیران یترک أمر تفسیر التنظیمات واللوائح والتحدید الصحیح لمسافة ( ر ) إلى الجهة المختصة "

 

شکل(4-19): کیفیة حساب إرتفاع النوافذ, عرض الردود, إرتفاع السور الفاصل(^[4]).

 

 

شکل(4-20): کیفیة تحدید زرایا الرؤیة تبعا للتشریع(^[5]). 

ولا تحول اللوائح من فتح شبابیک فى الأدوار العلویه التالیه .  شکل(4-19)- وإذا لم یتمکن المصمم من تحقیق الأبعاد الموجوده فى المعادله السابقه یمکنه أیضا فتح نوافذ بشرط الحیلوله دون إطلاعها مباشرة على فراغات المنازل المجاوره له, وجاء فى التعدیلات بشأن فتح النوافذ فى الواجهه الصماء ما یلى " تکون فتحات النوافذ فى الواجهه الصماء متمشیه مع التصمیمات الموضحه فى الشکل ویخضع غیر ذلک من التصمیمات لدراسة وموافقة الجهة المختصة " .

وإهتمت التعدیلات کذلک بمسکن العائله الواحده المجاوره لمبانى سکنیه متعددة الأدوار أو مبانى تجاریه لحمایة خصوصیتها , وجاء النص کما یلى " یحدد خط الأفق الخلفى حجم المبنى ضمن غلاف یحده خط بناء الإرتداد الأمامى وخط بناء الإرتداد الخلفى والإرتفاع الأقصى المحدد بخط وهمى بزاویه 45 درجه یبدأ من الحد الخلفى لقطعة الأرض . وضمن هذا الغلاف تکون للمالک حریةالبناء وفقا للتصمیم الذى یرغب به شریطة عدم تجاوزه الحد الأقصى للبناء على قطعة الأرض "

وبالرغم من مراعاة تلک التعدیلات للخصوصیه وتطبیق بعضها فى مخطط شرکة سیدس , لکن أغلبها لم یطبق واقعیا وبخاصة المتعلق بموضوع إلغاء الردود الجانبى والخلفى مما کان له أثره الکبیر على الشکل العمرانى لمدینة الریاض . شکل(4-20), (4-21)

 

شکل(4-21): بعض المعالجات المعماریة لتحقیق زوایا الرؤیة تبعا للتشریع(^[6]).

التجربة الأمریکیة: تشریعات العمران فى الولایات المتحده الأمریکیه (^[7]):

مقدمة: لحمایة المناطق السکنیة ذات العائلة الواحده فى الولایات المتحده تم الترکیز على النظم العمرانیه لتأثیرها الفعال فعندما ظهر التخطیط الحدیث فى بدایات القرن العشرین تم الترکیز على تقسیم المناطق السکنیة کجانب هام من جوانب التخطیط وذلک لحمایة المناطق السکنیة ذات العائلة الواحده من الأشطة والسکان غیر المرغوب فیهم , وکان الهدف من تحدید المناطق هما قیمة العقار والتخطیط ففى الأولى یکون تحدید المناطق وسیله لرفع قیمة العقارات , ولذلک فقد تم إعتباره عاملا مکملا لمجموعة العوامل المتحکمه فى أسعار العقارات ویحتم هذا الإتجاه إستخدام قطع الأراضى بالکیفیه التى تحقق زیاده فى قیمتها ولذلک یجب على أى نظام لتحدید المناطق أن یکون مرتکزا على مخطط وأن تقاس مدى صلاحیته بتطابقه مع المخطط دون مراعاة ما یلحق الأشخاص أو بنشاطات من أضرار فى نطاق البلدیة أو التجمعات السکنیه المجاوره .

وقامت نیویورک فى عام 1916 م بالتحدید الشامل للمناطق , فوضعت قانونا أصبح نموذجا یحتزى به فى معظم مدن الولایات المتحده الأمریکیة , وقد صدر القانون لیحمى أساسا الععمارات السکنیة الفخمه المبنیة على الشارع الخامس فى منطقة منهاتن وأیضا لحمایة الأراضى التى کانت أسعارها فى إزدیاد مستمر بسبب تعدیات العمارات الشاهقه علیها , فکان یخشى من ناطحات السحاب وما یستتبعها من إزدحام مرورى ومشاکل متعدده أن تبعد زبائن ومرتادى الشارع من الطبقه العلیا والمتوسطه فى المجتمع

وقد إرتکز تحدید المناطق فى مدینة نیویورک على منطق قوامه عدم الإضرار بالإتجاهات القائمة والعمل على دعم إستمرارها وتعزیزها , فتحدید المناطق فى الضواحى هدف إلى حمایة أصحاب المساکن من خلال الحفاظ على إتساق مجاوراتهم السکنیة , إذ إنتظمت مساکن العائلة الواحدة ومساکن العائلتین ومساکن العائلات المتعدده على الشوارع السکنیة الداخلیة بینما إقتصر وجود العمارات السکنیة على شوارع المرور الرئیسیة وعلى مقربه من خطوط ومحطات القطار  , وهکذا لم ینتهک التنظیم أیا من الأنماط التوسعیة للمدینة  وإنما حاول تخفیف المخالفات البارزة , ولکنه تجاهل التغیرات الإجتماعیة وکذلک قیمة الخصوصیة فى المجتمع التى ربما کانت محبذه على المدى الطویل (^[8]) .

" ویتکون قانون تحدید المناطق لمدینة نیویورک من ثلاثة عناصر : الأول تحدید الإستعمال لکافة الأراضى الخاصة طبقا لخارطة المدینة المعدة لهذا الغرض , والثانى تفصیل التنظیمات واللوائح الخاصة بکل منطقة کتحدید الإرتفاعات وعدد الأدوار ومسطح أدوار البناء ونسبة البناء على قطع الأراضى ومساحة الأفنیة والأماکن المفتوحة والساحات والکثافة السکانیة , والثالث بیان یوضح مشروعیة ودستوریة تلک التنظیمات واللوائح وهدفها المتمثل فى حمایة صحة وأمن وقیم ورفاهیة المواطنین من خلال الحیلولة دون الإکتظاظ , وتسهیل وتأمین حرکة النقل والمرور والحفاظ على قیمة الحیازات القائمة وضمان توافر الإضاءة والتهویة فى کافة الأماکن المعیشیة .

     لقد سمح قانون تحدید المناطق لمدینة نیویورک بالتنمیه السکنیة فى المناطق التجاریة والصناعیة بینما منع العکس من ذلک , فقد أجاز إدماج منطقة إستعمال منخفض من المساکن ضمن منطقة إستعمال مکثف کالمناطق الصناعیة ومنع إجازة العکس.

وإرتکز قانون إشتراطات المناطق فى مدینة نیویورک على تخفیف المخالفات البارزه ولکنه تجاهل التغیرات الإجتماعیة , وکذلک قیمة الخصوصیة فى المجتمع , وینبغى أن یؤخذ فى الحسبان أن مصدر تهدید صحة ورفاهیة وخیر المجتمع لا یأتى عادة من شکل المبنى وأبعاده وإنما یأتى من طبیعة سلوک وأخلاق سکانه , ویتکون قانون تحدید المناطق لمدینة نیویورک من عنصرین أساسیین هما

• تحدید إستعمالات الأراضى الخاصة طبقا للمخطط العام للمدینة .
• تحدید عناصر التشکیل العمرانى الخاصة بکل منطقة مثل تحدید الإرتفاعات وعدد الأدوار ومسطح أدوار البناء على قطع الأراضى والأماکن المفتوحة والجراجات وإستخدامات الساحات العامة .

وقد إستخدم قانون إشتراطات المناطق لعدة أهداف أخرى أهمها :

1. التحکم فى القوى المؤثرة على السوق العقارى وخاصة أسعار الأرض والعقارات
2. تقسیم المناطق بهدف عزل فئات السکان تبعا للمستوى الإجتماعى , وهذا مل یفسر وجود أحیاء منفصله تشترک فى الخصائص الإجتماعیة والثقافیة والإقتصادیة , وأطلق علیها أسماء ممیزه مثا ( الحى الصینى والحى الیهودى وحى العرب والملونین وحى الزنوج ) وإنعکس ذلک على التشکیل العمرانى والطابع المعمارى فى تلک المناطق " (^[9])

" وتطور هذا التشریع لیشتمل على ثلاث مستویات من الضوابط العمرانیة :

1. الإشتراطات البنائیة : وهى عباره عن مجموعة من الإشتراکات التخطیطیة للمناطق السکنیة .
2. الأسس التصمیمیة : وهى عباره عن أسس قیاسیة وغیر قیاسیة للتشکیل العمرانى للمبانى .
3. المعاییر الإرشادیة : وهى عبارة عن نماذج للتشکیل المعمارى المستهدف (تحدید لمواصفات المبانى والفراغات والمسارات)

 

إشتراطات البناء :

1. إشتراطات إستعمالات الأراضى: تشتمل على تحدید إستعمالات الأراضى داخل المناطق السکنیة المحدده فى المخططات العامة ( على المخطط مسئولیة کاملة لتحدید إستعمالات الأراضى حتى یتم التحکم فى مستویات الفئات الإقتصادیة القاطنة لکل منطقة , وذلک من خلال تحدید الإستعمالات المسموح بها فى المناطق القائمة وتحدید مستویات الخدمات المتوفرة بالمنطقة والکثافات البنائیة )
2. إشتراطات الإستعمالات السکنیة: تم وضع إشتراطات للمناطق السکنیة للتحکم فى النتاج العمرانى للعناصر التالیة :

أنماط المبانى ( فیلات – عمارات – أبراج ) - إرتفاعات المبانى – الردود ( الأمامیة – الجانبیة – الخلفیة ) - مسطحات وأبعاد الأراضى المسموح بها -  نسب البناء المسموح بها - الإستعمالات الإضافیة وتشمل ( الجراجات – الفراغات الخاصة داخل قطعة الأرض ) .

1. إشتراطات الإستعمالات التجاریة:شملت إشتراطات المناطق التجاریة نوع الخدمات المسموح بها ومستویات الخدمات ( فى المجاورات والأحیاء والمدن ) وأعدادها ومسطحاتها وکیفیة التحکم فیها من خلال الضرائب المفروضة على کل إستعمال تبعا للموقع داخل المدینة .
2. إشتراطات مناطق إنتظار السیارات: تم تحدید مسطحات ومواقف إنتظار السیارات وذلک للمبانى السکنیة عن طریق عدد الوحدات ومستویات الإسکان والمبانى العامة ( المستشفیات – المناطق التجاریة – الترفیهیة – المدارس وغیر ذلک من الإستعمالات ) ولا یسمح بقیام المنشأ قبل الشروع فى تنفیذ مناطق إنتظار السیارات ) .

 

الأسس التصمیمیة

 إستخدمت للتحکم فى تصمیم المبانى العمرانى والمعمارى من خلال ثلاث أنواع من الأسس المعماریة وهى:

• أسس قیاسیة :تشمل النواحى الوظیفیة ومنها (تحدید الکثافة البنائیة – تشکیل الکتل – تصنیف الفراغات تبعا للأنشطة وتحدید مسطحاتها).
• أسس غیر قیاسیة: تشمل النواحى البصریة للعنصر من خلال ( وضوح التشکیل –  التباین – المقباس – التناغم مع التشکیل من حوله ) .
• أسس عامة: تشتمل على الأسس التى یجب مرعاتها عند تصمیم المبنى إلى جانب الأسس السابقة (تناسب المساحات مع المستخدمین).

المعاییر الإرشادیة: هى تفصیل للأسس القیاسیة لتصمیم المبانى وتوضح بوجه خاص التشکیل المادى وتتحکم فیما یلى :

• الإستعمالات المحدده لکل قطعة أرض- أقصى إرتفاع للمبنى- حجم الکتلة المسموح به - الردود وخطوط التنظیم .
• الواجهات من خلال الطراز المعمارى – علاقة السد والمفتوح – المواد المسموح بها للتشطیب – الألوان المسموح بها – المقیاس من خلال الإرتفاع وعرض الواجهة " (^[10]).

مقارنه بین تجربة کلامنالسعودیة والولایات المتحدة فى تطویرتشریعاتالعمران:

الدروس المستفادة من التجارب الدولیة:

• إشراک المواطنین فى مجالس إدارة المدن الجدیدة ووضع تشریعات العمران بما یتناسب معهم.
• السماح للمواطنین بالإعتراض على التراخیص الصادرة خلال فتره زمنیه معینه إذا کان المبنى المرخص له لا یناسب البیئه أو الثقافة .
• عند رفض الترخیص یجب أن یتاح لمقدم الترخیص الفرصه للإستئناف أمام المحکمه وإعادة دراسة طلبه مره أخرى.
• یلاحظ أنه فى المدن الأوربیة والأمریکیة وضعت فکرة الردود والنسبة البنائیة لتوفیر الشمس والتهویة الجیدة وکذلک الکثافة السکانیة المناسبه ولم تراعى فکرة الخصوصیه والتکشف حیث أنها لیست من ثقافة تلک المجتمعات ولکنها مطلوبه بدرجه أکبر من مجتمعاتنا العربیة.
• مراعاة التشجیر والنبات وتسییر مرکبات قلیلة التلوث ( مثل مدینة أنجیه فى فرنسا) للمحافظة على البیئة والحد من إستهلاک الطاقة.
• توحید الإرتفاعات على مستوى المناطق السکنیة لتحدید النسق العمرانى للمناطق, حتى لا تنشأ أنساق عمرانیة تخل بإیقاع العمران .
• طول وعقم الإجراءات اللازمه لإصدار تراخیص البناء (مثل حالة لبنان) دون سبب یؤدى لهروب الإستثمارات فى العمران .

 

النتائج

1. إهمال التشریع لفکرة التفرد بتوحید القانون على مستوى الجمهوریه دون الأخذ فى الإعتبار خصوصیة کل منطقه وتفردها وإغفال العناصر البیئیه وکذلک العناصر الثقافیه والأعراف الخاصه بکل منطقه .
2. لم یهتم التشریع العمرانى بتحقیق الخصوصیه بصوره جیده الأمر الذى أدى إلى تقفیل بعض السکان للبلکونات أو عمل زجاج عاکس أو عمل سور المبنى الخارجى مصمت ( من الطوب بالکامل ) وبإرتفاع أکبر من إرتفاع الدور الأرضى بالمخالفه للإشتراطات وذلک لتوفیر الخصوصیه , کذلک قیام السکان بإستخدام الستائر لتوفیر الخصوصیه المفقوده .
3. القانون لم یتعرض لتنظیم أماکن الفتحات بحیث تحقق الخصوصیة وإنما تعرض فقط للحد الأدنى لمساحات الفتحات اللازمة ، ومساحات الفراغات وبروزات المبانی وارتفاعها. کذلک لم یتعرض القانون إلى معالجة الفتحات المطلة على المناور بصورة تضمن تحقیق الخصوصیة البصریة والسمعیة للسکان .
4. لم تلزم تشریعات العمران وجوب عمل دراسه تحلیلیه للنواحى الثقافیه لأى موقع للبناء وذلک لإستخلاص العناصر التى تمیز هذا المکان لإحترامها وإبراز أهمها فى عملیة التصمیم للمحافظه على طابع معین .
5. التشریعات العمرانیه القائمه فى البلاد العربیه المجاوره ( والتى جائت فى الدراسه ) لم تراعى النواحى الثقافیه والبیئیه لمجتمعاتها وجائت کتقلید لقوانین غربیه بإستثناء المملکه العربیه السعودیه التى حاولت إیجاد تشریعات عمرانیه ( بعد التعدیل ) تتناسب مع منظورنا العربى وثقافتنا وبیئتنا ( ومع ذلک لم یتم العمل بها ) والتى تتقارب فى معظم البلاد العربیه .
6. تم وضع القوانین المنظمه للعمران فى الولایات المتحدة الأمریکیه من منطلق رفع مستوى الرفاهیه العام وذلک بحمایة الطابع والتشکیل العمرانى للمنطقه للحفاظ على قیمتها الإقتصادیة المتمثلة فى سعر الأرض والعقارات , وتحوى هذه القوانین فى طیاتها حمایة النسق الإجتماعى لذلک المجتمع , ولکن نقل ذلک النموذج لبیئه ثقافیة أخرى ذات قیم ومبادىء مختلفه عن المجتمع الأمریکى سینتج عنه إختلال فى النظام الإجتماعى ولا یؤدى لنفس النتائج ( التى قد تکوم ناجحه فى المجتمع الأمریکى ) ولکنها تفشل فى المجتمع ذى الظروف الإجتماعیة المختلفة .

على مستوى الطابع والنواحى البصریة:

1. عدم الأخذ فى الإعتبار ضمن الإشتراطات ( الألوان – الطراز المعمارى – مواد التشطیب – شکل الفتحات ) والطابع بشکل عام.
2. لم یستهدف التشریع العمرانى القضاء على التلوث البصرى – حیث أن معظم النصوص الخاصه بالتلوث البصرى تتصف بالسطحیه وهى مقتصره على قدر البروز بالواجهات والأبراج والبلکونات والإعلانات ولم یتطرق إلى إستهداف طابع محدد معمارى أو عمرانى.
3. عدم وجود تشریع منظم لواجهات المحلات وعلاقتها مع بعضها وعلاقتها بعروض الشوارع والأضواء الصادره منها , مما یسبب إنبعاثات ضوئیه وألوان تؤدى لصوره بصریه مشوهه ومثیره لعدم الإرتیاح .
4. انعکس القانون على بیئة العمارة مما أدى إلى عدم تجانس الطابع المعماری فى الارتفاع  و الألوان و الإعلانات واللافتات، وأیضا القانون لم یستهدف طابع معین أو صورة بصریة للعمران لأن البنود التی تتحکم فی الواجهات الخارجیة تمنح للجهات الإداریة حقوق بدون تحدید تفاصیل لهذه الصورة البصریة لعمران المدینة کما أن الجزء الخاص بالتنسیق الحضارى فى القانون 119 لسنة 2008 ( قانون البناء الموحد ) لم یکن کافیا وأیضا لم یفعل حتى الأن .
5. لم تنص التشریعات فى مصرعلى الإهتمام بالتشجیر والنبات الذى یمکن أن یحقق طابع محلى للمدینه بالإضافه إلى تحسین المناخ والتظلیل.

 

التوصیات

تحدید المراحل الأساسیة لتطویر التشریعات العمرانیة: یتم تحدید المراحل الأساسیة لتطویر التشریعات العمرانیة وذلک من خلال دراسة المدخل الرئیسى للقوانین والاشتراطات البنائیة وتشتمل هذه المراحل على ما یلی:

1. مرحلة تحلیل الصعوبات والمشاکل التی تعوق تنفیذ التشریعات من خلال دراسه میدانیه تستطلع أراء الناس وتحاول تلبیة رغباتهم .
2. مرحلة وضع استراتیجیة متکاملة للأهداف والأولویات بناء على دراسات بیئیه وثقافیه وتحدد لکل موقع على حده .
3. مرحلة وضع مخططات العمل الفوری للتطویر والتعدیل ویتم إشراک المواطنین من خلال لجان شعبیه تشکل فى کل موقع على حده .
4. مرحلة التنفیذ للمقترحات التشریعیة ومتابعة التنفیذ ویتم خلالها تقییم دورى لمعرفة مدى نجاح التجربه من فشلها .

1. الإستخدام الصحیح لتخطیط المناطق فى البیئات الثقافیة المختلفة یستلزم دراسة الظروف الثقافیة للمجتمعات المستهدفة بذلک التخطیط ولکن الحادث حالیا هو نقل التجارب الغربیة دون مراعاة الظروف الثقافیة المغایرة لمجتمعاتنا .

6. یراعى عند تعدیل أو تغییر التشریع القائم مراعاة الأسس المعماریة التالیه :

      أولا : الأسس التصمیمیة : وهى للتحکم فى تصمیم المبانى العمرانى والمعمارى من خلال ثلاث أنواع من الأسس المعماریة وهى :

• أسس قیاسیة : تشمل النواحى الوظیفیة ومنها ( تحدید الکثافة البنائیة – تشکیل الکتل – تصنیف الفراغات تبعا للأنشطة ) .
• أسس غیر قیاسیة : تشمل النواحى البصریة للعنصر ( وضوح التشکیل –التباین– المقیاس – التناغم مع التشکیل من حوله ).
• أسس عامة : تشتمل على الأسس المقترحة العامة التى یجب مرعاتها عند تصمیم المبانى إلى جانب الأسس السابقة.

ثانیا : المعاییر الإرشادیة: هى عباره عن تفصیل للأسس القیاسیة لتصمیم المبانى وتوضح التشکیل المادى وتتحکم فیما یلى :

• الإستعمالات المحدده لکل قطعة أرض – أقصى إرتفاع للمبنى – حجم الکتلة المسموح به – خطوط التنظیم عن الطریق .
• الواجهات من خلال الطراز المعمارى – علاقة السد والمفتوح – المواد المسموح بها للتشطیب – الألوان المسموح بها – المقیاس من خلال الإرتفاع وعرض الواجهة.

7. مرحلة التقییم والتطویر النهائی المستدام ویمکن عملها کل خمس سنوات مثلا لدراسة الموضوع من وجهة نظر کلیه ومعرفة أثاره على المجتمع ویتم أیضا من خلال دراسات میدانیه موسعه .

1. عمل لجنه مختصه بالطابع المعمارى لمتابعة وتقییم انشاء المبانى طبقا لقواعد عامه تراعى الجانب الثقافى للمجتمع .
2. ضرورة إشتمال تشریعات العمران على اشتراطات اوبنود للتشجیر داخل او امام القطع السکنیه .

Article View: 575

PDF Download: 345